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Montant du loyer sur le territoire d'Est Ensemble depuis décembre 2021
Vérifié le 23/05/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Sur le territoire d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), le loyer d'un logement dont le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé après novembre 2021 est encadré par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Le propriétaire peut également demander un <span class="expression">complément de loyer</span>, dans certains cas.
L'encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1219">loi de 1948</a>, ou <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F2541">conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)</a>, les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1317">logements sociaux (HLM)</a>, les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F2315">meublés de tourisme</a> et les sous-location en sont exclus.
Loyer de base
<span class="miseenevidence">Montant du loyer de base</span>
Le <span class="expression">loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.
À savoir
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Si le <span class="expression">loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (<span class="expression">action en diminution de loyer</span>).
Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
Montant du loyer proposé et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> ayant servi à le déterminer
<span class="miseenevidence">Informations sur le loyer</span>
Le bail doit indiquer :
le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>),
le <span class="expression">loyer de référence</span> et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
À savoir
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R59445">loyer de référence majoré</a>
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection </a>du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1736">conciliateur de justice</a>.
Attention :
un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
lorsque le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>) est inférieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span>, le propriétaire peut engager une <span class="expression">action en réévaluation de loyer</span>,
lorsque le loyer de base est supérieur au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, le locataire peut engager une <span class="expression">action en diminution de loyer</span>.
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Quelles sont les conditions ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Ce nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas être supérieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Le propriétaire doit adresser une <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R14732">notification</a> au locataire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>
Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
lorsque le propriétaire engage une <span class="expression">action de réévaluation de loyer</span>, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R59748">l'échéance du bail</a>.
Comment contester ?
Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
Soit dans le même groupe d'immeubles
Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
À noter
ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="http://www.observatoire-des-loyers.fr/" target="_blank">l'observatoire des loyers en agglomération parisienne</a>
.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a>.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> peut être saisi avant la fin du bail.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1311">réviser</a> pour fixer le nouveau loyer.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.
La hausse de loyer est étalée :
Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à <span class="valeur">10 %</span>)
Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de <span class="valeur">600 €</span> et le nouveau loyer est de <span class="valeur">650 €</span> :
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
<span class="valeur">50 %</span> de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1311">révisé</a> si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
Une majoration du loyer annuel égale à <span class="valeur">15 %</span> du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (<a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R45485">travaux d’amélioration</a> ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R59748">l'échéance du bail</a>
Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R57151">acte de commissaire de justice</a>
Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant l'échéance du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1311">réviser</a>.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
Il n'a pas été <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F13723">révisé au cours des 12 mois précédents</a>
Des travaux <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R45485">d'amélioration</a> ou de mise aux <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F2042">normes de décence</a> ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
Il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Loyer non révisé
Travaux
Loyer sous-évalué
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F13723">l'IRL</a> publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F13117">révision</a> n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.
Attention :
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F920">bail</a>.
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
des <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
ou des travaux de mise aux <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F2042">normes de décence</a>.
Ces travaux doivent :
avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
et être d'un montant au moins égal à <span class="valeur">50 %</span> de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
d'un montant égal à <span class="valeur">15 %</span> du montant des travaux <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R24408">TTC</a>
dans la limite du<span class="expression"> loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> ont été réalisés :
depuis moins de 6 mois
et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
À noter
ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="http://www.observatoire-des-loyers.fr/" target="_blank">l'observatoire des loyers en agglomération parisienne</a>
.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
<span class="miseenevidence">1<Exposant>re</Exposant> règle</span>, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre les sommes suivantes :
Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F13723">révisé sur l'IRL</a> si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
<span class="miseenevidence">2<Exposant>e</Exposant> règle</span>, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.
À noter
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R59445">loyer de référence majoré</a>
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection </a>du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1736">conciliateur de justice</a>.
Loyer de base
<span class="miseenevidence">Montant du loyer de base</span>
Le <span class="expression">loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.
À savoir
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Si le <span class="expression">loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (<span class="expression">action en diminution de loyer</span>).
Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
Montant du loyer proposé et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> ayant servi à le déterminer
<span class="miseenevidence">Informations sur le loyer</span>
Le bail doit indiquer :
le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R41335">complément de loyer</a>),
le <span class="expression">loyer de référence</span> et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
À savoir
il est possible de connaître les <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R61539">loyers de référence</a>.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R59445">loyer de référence majoré</a>
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection </a>du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible. Mais il est possible de faire appel au <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F1736">conciliateur de justice</a>.
