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Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?
Vérifié le 05/11/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Toute personne <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R355">capable juridiquement</a> peut vendre ou acheter un logement en viager.
Le décès futur du vendeur, appelé <span class="expression">crédirentier</span>, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé <span class="expression">débirentier</span>, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé.
Dans le cas du <span class="miseenevidence">viager libre</span>, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
Dans le cas du <span class="miseenevidence">viager occupé</span>, le vendeur conserve toute sa vie <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R44557">l'usufruit</a> ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.
À savoir
comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R17851">l'acte authentique</a> de vente est obligatoirement établi par un notaire.
La vente consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition.
Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le <span class="expression">bouquet</span> et d'une <span class="expression">rente</span> viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.
Le <span class="miseenevidence">bouquet</span> est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien.
La <span class="miseenevidence">rente viagère</span> peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R1115">indivisaires</a>).
En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est <span class="expression">réversible</span>. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est <span class="expression">réductible</span>.
La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d'avance ou à terme échu.
La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
Âge et espérance de vie du crédirentier
Valeur du bien
Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué
Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.
Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R2289">clause d'indexation</a> permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'<a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R12417">Insee</a>.
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :
<a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R1061">Clause résolutoire</a> qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
<a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=R19480">Clause pénale</a> lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente
À savoir
les rentes viagères sont soumises à <a href="https://www.talence.fr/quotidien/etat-civil/demarches-ligne/?xml=F3173">l'impôt sur le revenu</a> pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.
Viager occupé
En l'absence de précision dans l'acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
Réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu
Taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères
Factures d'énergie
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.
En l'absence de précision dans l'acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur.
La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l'acte de vente.
Viager libre
Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l'acheteur.
